J-7 mois

Afin de faire calculer ou calculer vous-même votre capacité d’emprunt, vous devez dans un premier temps réunir 2 éléments :

– Vos charges financières actuelles : il s’agit de la somme de vos emprunts en cours (immobilier, auto, conso) et des prêts revolving.

– Vos revenus : il s’agit de la somme des salaires-revenus-dividendes-retraites du ménage. Par ménage, il faut comprendre toute personne qui sera emprunteur ou co-emprunteur sur le projet d’acquisition immobilière.

Une fois ces informations collectées, les calculs peuvent commencer…

Tout d’abord, il faut calculer votre mensualité immobilière maximum. Bien sûr ce calcul doit se faire, tout en rentrant dans le cadre des normes bancaires françaises, dont le sacro-saint « il ne faut pas dépasser les 33% d’endettement ».

Pour cela, j’applique la méthode suivante : vos revenus x 33% = X – charges financières actuelles = votre mensualité immobilière possible ou votre marge de manœuvre immobilière.

La deuxième partie du calcul consiste à utiliser une calculette financière pour, à partir de cette mensualité, calculer votre enveloppe de prêt maximum. Pour ces calculs, vous allez changer comme paramètre la durée du prêt.

Faites une première étude sur 15 ans, 20 ans, 25 ans puis 30 ans. Pour chaque résultat, vous voyez augmenter votre enveloppe de prêt. En gros vous empruntez 2 fois plus sur 30 ans que sur 15 ans pour la même mensualité, le même loyer mensuel.

A ce stade il faut savoir trois choses :

– Emprunter long a l’avantage de vous ouvrir des perspectives en terme de montant d’achat, c’est pourquoi il ne faut pas hésiter à allonger la durée de prêt pour gagner quelques mètres carrés ou se rapprocher de sa localisation idéale.

D’une part le bien sera logiquement plus facile à revendre et d’autre part on se félicite rarement dans son salon trop petit en se disant « chouette, j’ai emprunté sur 15 ans au lieu de 20 ans ». Par contre, une durée plus longue multiplie d’autant votre coût de crédit. C’est plus cher…

– Le banquier va quand à lui préférer la durée la plus courte possible. En tant que prêteur, il vaut mieux en effet une durée courte.

D’une part, car il y a moins de risques statiquement liés aux aléas de la vie (chômage, divorce, maladie, décès…).

D’autre part en empruntant sur une durée plus courte, vous amortissez plus, c’est-à-dire que dans votre mensualité, il y plus de capital remboursé que sur une longue durée (c’est donc moins cher, voir plus haut) et dans ce cas, en cas de contentieux le banquier a alors plus de chance de récupérer son capital restant dû en cas de revente « forcée ».

La norme en ce moment (2012-2013) est de revenir vers le standard du prêt 20 ans, ce qui veut dire que le banquier considéra un 25 ans comme une durée longue et donc plus risquée, et qu’il limitera autant que possible les 30 ans.

Attention, cela ne veut pas dire que le prêt 30 ans est impossible, cela dépendra de l’apport, du montant d’investissement, etc.

– Il faut avoir entendu parler de la notion de reste à vivre. En effet si le calcul d’un taux d’endettement raisonnable (sous la barre des 33%) est capital.

Ce taux n’a pas le même effet en fonction du montant de ses revenus. En effet le banquier va calculer le reste à vivre, comme son nom l’indique, c’est ce qui reste pour vivre après avoir payé la mensualité de prêt immobilier, les prêts à la consommation et suivant les établissements bancaires les impôts. Cette notion est plus importante pour les plus petits revenus, car le reste à vivre minimum est plus vite atteint. C’est pourquoi l’apport et l’allongement de la durée du prêt sont des variantes essentielles pour obtenir un accord de prêt.

Cette deuxième partie liée à l’utilisation de la calculette financière peut être complétée par l’utilisation d’autres calculettes plus ciblées en fonction du projet immobilier. C’est les cas des calculettes réglementaires pour PTZ+ (prêt à taux zéro pour un achat neuf) ou encore la Loi Duflot (pour un achat locatif neuf en défiscalisation).

Utilisez notre calculette pour découvrir votre capacité financière.

Enfin et c’est la dernière étape du calcul pour connaître votre cible de bien à acheter, vous devez à cette somme de prêt rajouter votre apport.

Donc Enveloppe de prêt + apport = ma capacité immobilière.

Ce qu’il faut savoir à ce stade sur la notion d’apport :

– La banque va vous demander de couvrir les frais avec votre apport. Ce niveau d’apport redevient une « norme » pour financer un bien immobilier. Cette somme rassure le banquier dans la même logique que pour les durées de prêts, en cas de contentieux et de « vente forcée », la banque n’a que la valeur du bien à retrouver sur le marché de l’immobilier, moins l’amortissement réalisé. C’est vrai que sur les périodes de baisse de marché, le cumul d’un prêt 30 ans sans apport, ne laisse que peu de solution en cas de revente rapide.

– Pour vous aider dans ce calcul et à ce stade de votre projet, vous pouvez partir sur cet ordre de grandeur : il faut compter pour votre apport 8/9% du prix d’acquisition dans l’ancien et 5/6% dans le neuf. Comme nous l’avons vu en introduction, vous pouvez alors faire valider ou non cette somme par un professionnel : idéalement un courtier plus neutre dans son conseil. L’intérêt, c’est de rechercher une optimisation de votre enveloppe : par les l’effet des taux négociés, par sa maîtrise des conditions d’octroi des Banques (allongement des durées….). Si cette démarche de comparaison et d’optimisation de votre enveloppe de prêt immobilier vous intéresse, merci de vous rendre dans notre espace dédié à votre projet ici : mise en relation rapide et sécurisée.