Quels sont les points déterminants à analyser pour savoir si vous avez un bon prêt immobilier, quelles sont les caractéristiques essentielles du prêt immobilier qui en font Le bon prêt ?
Alors prêt à comparer ?
Deuxièmement il faut avoir le taux le plus bas possible (pas bête….). Là, cela se complique en terme de comparaison car les simulations des banques sont différentes et un taux plus cher facialement peut donner une mensualité moins élevée !!!!
Pour comprendre et comparer vos plans de financement, vous devez absolument regarder la mensualité affichée (et moins le taux) et fixer avec les banquiers rencontrés ou le courtier une même durée, une même quotité d’assurance et un même montant de prêt souhaité (en cascade le même montant d’apport). C’est la meilleure méthode pour être sûr de déceler le meilleur taux entre vos différentes propositions.
Pour comparer, il faut appliquer la même méthode que pour le taux, c’est-à-dire fixer les critères avec vos interlocuteurs financiers.
Voici les questions à poser à son banquier : Quel est votre taux d’assurance pour une couverture à 100% en Décès , Perte Totale et Irréversible d’autonomie, Incapacité Temporaire totale de Travail (DC-PTIA-ITT) ?
Deux conseils à ce sujet :
– Pour choisir vos quotités, il faut vous caler sur le poids respectif de vos revenus, si vous êtes en couple, et vous poser la question suivante : si je ne suis plus là, comment mon conjoint va s’acquitter de la mensualité du prêt immobilier. Par exemple, Monsieur gagne 3000€ et Mme 1500€ (ou inversement). Premier calcul, Mme pèse la moitié des revenus de Mr, on peut opter pour une quotité 100% sur Mr et 50% pour Madame. Deuxième partie de la question, si Mr décède, la mensualité est réglée à 100% par l’assureur, laissant à Mme la « marge financière » d’organiser un système de garde des enfants plus complet et de faire face seule aux charges de la famille…. Si inversement Mme décède, la mensualité sera payée pour 50% par l’assurance et pour 50% pour Mr. Est-ce que cela lui laisse la « marge financière » d’organiser un système de garde des enfants plus complet et de faire face seul aux charges de la famille. C’est avec ces 2 raisonnements que vous ferez le bon choix de la quotité d’assurance.
– Choisir le taux d’assurance le plus bas, oui mais pas à n’importe quel prix en termes de garanties. En effet, depuis une petite dizaine d’années, la délégation d’assurance est en vogue. C’est le système qui permet de choisir son assurance en dehors de l’établissement bancaire réalisant le prêt immobilier. C’est sans aucun doute un avantage, car certaines banques avaient tendance à majorer le coût des assurances pour se rattraper de la baisse octroyée sur le taux (je récupère d’un coté ce que j’ai donné de l’autre…). Mais attention, il y a un travers à cette course au bas prix, c’est d’acheter peu cher une assurance qui vous couvre mal, ce qui pour le coup reste trop chère…. En clair, certaines assurances pour afficher des taux attractifs ont diminué les prestations d’assurances en jouant notamment sur les exclusions. Par exemple vous payez 0,15% de taux d’assurance mais vous n’êtes pas couvert pour les maladies cardio-vasculaires…. Attention à la question êtes-vous fumeur, elle peut cacher une exclusion liées aux maladies engendrées par le tabac. Il faut bien lire les conditions générales de l’assurance et ne pas hésiter à poser des questions.
Il s’agit des garanties que vous apportez à votre banquier en cas de défaut de paiement de votre mensualité. La garantie « classique » est la garantie hypothécaire, on entend souvent l’expression « donner son bien en hypothèque ». Quand l’hypothèque est actionnée, elle permet au banquier de se servir en premier sur la vente du bien pour rembourser sa dette.
Elle peut avoir deux noms juridiques : l’hypothèque ou le privilège du prêteur de deniers. Le choix entre les deux repose sur la nature de la garantie, en gros dès que nous sommes sur un bien bâti, nous pouvons prendre un privilège du prêteur de deniers (qui est moins onéreux) et pour tout ce qui n’est pas encore bâti une hypothèque (les travaux à venir, les frais lorsqu’ils sont financés par le prêt…).
On peut substituer cette garantie hypothécaire par une garantie par cautionnement. C’est alors une société de caution qui viendra rembourser le banquier, charge à elle de se retourner contre vous pour récupérer sa dette. C’est une sorte de délégation du contentieux du banquier vers des sociétés spécialisées en recouvrement. Cette option a plusieurs avantages pour le client : souvent moins onéreuses à l’entrée que l’hypothèque ou le privilège du prêteur de deniers, vous n’avez pas non plus de frais de mains levées d’hypothèque à la sortie. En revanche, ces sociétés opèrent une sélection à l’entrée pour diminuer leur risque, ainsi tout le monde ne rentrera pas dans leurs critères d’adhésion (condition d’apport, de durée maximum…).
Vous pouvez consulter notre lexique financier qui vous aidera à comprendre ces options que sont la modulation, les intérêts intercalaires ou encore les assurances complémentaires. Cette personnalisation est souvent un plus en terme de confort ou de sécurisation de votre prêt, et elle peut faire logiquement pencher la balance et vous faire acheter un prêt un peu plus cher en terme de taux parce qu’il vous apporte plus en terme d’options. Cette question est bien sûr une approche plus personnelle, c’est pourquoi vous ne devez l’aborder qu’après votre analyse des 3 premiers points ci-dessus. C’est après avoir écarté les plus mauvaises propositions que vous pourrez choisir entre les 2 ou 3 premières restantes, en les départageant en fonction de ces critères plus subjectifs.