L’analyse du banquier ou du courtier pour dire « oui » à un prêt immobilier pour sénior repose sur 3 paramètres :
– Qui achète?
– Comment il achète ? Apport, endettement, durée de l’emprunt.
– Qu’est ce qu’il achète ? Une résidence principale, secondaire, locative, l’emplacement du bien et enfin la qualité intrinsèque du bien.
Dans le cas de l’emprunteur sénior, la logique du « quoi » sera très ouverte : changement de la résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif et patrimonial ou encore réalisation de gros travaux (aménagement de salles de bains pour sénior,…).
Il est intéressant de voir que ces prêts immobiliers séniors sont devenus une réalité, le parcours résidentiel évolue réellement. Les séniors hésitent moins à vendre la maison de famille pour trouver un nouveau logement correspondant plus à leur nouveau style de vie ou simplement à leur goût.
On voit notamment des projets finançant le passage de la maison à l’appartement-terrasse afin de se rapprocher des centres villes, des infrastructures et se soulager de l’entretien d’une maison.
Si comme dans la plupart des cas, le sénior finance son achat immobilier avec un prêt relais, plusieurs précautions sont à prendre.
D’abord un petit rappel : le prêt relais est un prêt in fine, c’est-à-dire que le capital et/ou les intérêts ne seront remboursés qu’au moment de la vente du bien.
Pour bien comprendre, imaginons que notre client sénior détienne un bien ayant une valeur de 300 000€. Ce bien mis à la vente à 300 000€ fera l’objet d’un prêt relais, généralement de 70% de cette valeur, soit 210 000€ dans notre exemple. Cette sécurité de 30% est une sécurité aussi bien pour le client que pour le banquier, puisqu’elle permet de garder une marge de négociation pour baisser le prix de vente sans mettre en péril le montage financier de départ.
Le jour de la vente du bien, le client sénior devra donc rembourser le capital emprunté, ici 210 000€ et les intérêts générés par cette somme pendant le nombre de mois écoulés, si le banquier a conseillé l’option capital et intérêt in fine. Seulement le capital, si le client de + de 65 ans a réglé mensuellement les intérêts du prêt relais. Avec ces 210 000€, le sénior va pouvoir alors acheter un nouveau bien sans attendre d’avoir revendu, en complétant au besoin par de l’apport ou un prêt complémentaire.
Il existe des assurances de prêt spécifiques pour les séniors qui généralement peuvent être souscrite à partir de 65 ans et maximum 80 ans et couvrent l’emprunteur jusqu’à 85 ans. Attention il existe des limites dans les couvertures proposées, par exemple certaines assurances ne couvrent que les décès accidentels uniquement. Les conditions générales et particulières des assurances de prêts sont donc à étudier de prêt…
La question du comment va se focaliser sur une durée maximum à ne pas dépasser. Un sénior de 65 ans pourra faire un prêt complémentaire à son prêt relais sur une durée maximum de 20 ans. Ce point est couplé aux questions d’assurance de prêt vues ci-dessus. La limite étant 85 ans en terme de couverture d’assurance décès, 65 ans plus 20 ans, je ne dépasse pas cette limite de garantie. Ces délais peuvent être réduits en fonction du questionnaire de santé, l’assurance pouvant refuser de couvrir certains risques de santé sur une trop longue période. Refuser ou majorer son coût, c’est selon….