J+8 ans (en moyenne)

Pour bien vendre, vous devez préparer votre bien à la vente, le « looker ». C’est dans un premier temps le ranger, puis réparer les petites imperfections (trous dans les murs, traces….).

En résumé, les photos doivent être prises un jour de soleil et après le grand ménage de printemps. Vous avez dû voir ces émissions de télévision ou au moins leurs bandes annonces présentant des biens avant et après relooking. C’est l’idée. Il faut mettre en valeur votre bien, présenter ou souligner ces points forts.

Fort de ce nouveau marché, des professionnels ont crée le concept du home staging.

« C’est en fait l’art de mettre en scène son intérieur avec un but précis : celui de vendre son bien immobilier. En effet, il n’est guère agréable pour un potentiel acquéreur de découvrir un logement dont la décoration est en totale inadéquation avec ses goûts. Ni les murs rose fluo, ni les assiettes de grand-mère accrochées au mur ne peuvent remporter l’adhésion de tous.

En home staging, l’idée est donc de rendre le bien visuellement accessible afin que tous se sentent à l’aise et projettent leurs envies déco lors de la visite. Certes, on ne peut pas plaire à tout le monde, mais on peut faire en sorte de ne pas non plus susciter la répulsion. Et dans certains cas, le home staging peut même provoquer un coup de cœur !

Partant de l’idée qu’un acheteur se décide dans les 90 premières secondes de la visite, il faut séduire du premier coup d’œil… En investissant 2 à 4 % du prix d’achat pour améliorer son bien, on peut le vendre deux fois plus vite et éviter de lourdes et coûteuses négociations.

Le home staging n’a pas pour but de cacher les imperfections d’une maison. Il joue sur l’espace et la lumière afin de mettre en valeur tout le potentiel du bien. Et il met en œuvre des principes que tous ne pensent pas nécessairement à appliquer : désencombrer, dépersonnaliser, ranger, nettoyer, réparer et harmoniser. » (source http://lehomestaging.fr/concept)

Si vous décidez de vendre votre bien immobilier par vous-même, il faut d’abord faire connaitre votre bien, le mettre à la vente, plusieurs options s’offrent à vous et doivent/peuvent se cumuler pour augmenter vos chances de réussite :

– La diffusion de votre annonce sur internet : le bon coin (de loin le plus utilisé actuellement), le PAP- particulier à particulier…

– La diffusion de votre bien sur les gratuits papiers de l’immobilier : logic-immo, Paru Vendu, Maisons et Appartements…(moins utilisé aujourd’hui par le particulier plus axé sur internet)

– Le bouche à oreille : par exemple grâce à mail à tout son carnet d’adresse, son réseau pour jouer sur l’effet domino de la transmission de ce même mail au carnet d’adresses de vos contacts.

Ensuite vous devez vous rendre disponible pour faire visiter votre bien.

A cette étape, préparez votre argumentaire : synthétisez les qualités de votre habitat (clarté, exposition, proximité des services, écoles, taxe foncière, consommation électrique ou gaz….).

Vous devez également prendre contact avec différentes sociétés de diagnostics pour établir par exemple le métrage Loi Carrez de votre bien, le diagnostic performance énergétique, amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques…

Comme vous pouvez le voir, c’est une démarche impliquante, c’est-à-dire demandant du temps et des compétences. C’est pourquoi vous pouvez décider de passer par un professionnel de l’immobilier : l’agent immobilier.

5 avantages majeurs :

– Les 3 premiers points cités plus haut sont réalisés par l’agent immobilier lui-même : la publicité de votre bien à sa charge (demandez lui sur quels supports il s’engage à publier votre bien), les diagnostics (prise de rendez-vous et visites) et les visites avec les acquéreurs potentiels (en tant qu’interlocuteur extérieur au bien, il est souvent plus à l’aise que vous pour vendre votre bien).

– Il peut vous aider à fixer le juste prix. C’est la question centrale pour vendre vite et bien. En effet, un mauvais prix va faire trainer les photos de votre bien immobilier des semaines et des semaines sur les sites internet, les pages de presse et finir par le décrédibiliser aux yeux des acquéreurs : « s’il n’a pas encore vendu, c’est soit qu’il y a un truc caché, soit qu’il n’est pas au bon prix ». Pour vous aider, il doit vous fournir des statistiques de vente de votre secteur à travers ces mandats, à travers d’outils comme Perval (base des notaires) ou d’outils fournis par certaines franchises de l’immobilier.

– Il a de part sa profession un carnet d’adresse d’acquéreurs. Demandez lui combien il a d’acquéreurs enregistrés dans sa base, combien sont potentiellement intéressés par votre secteur, puis par votre type de bien (appartement/maison, surface…)

Maintenant il vous reste à choisir le professionnel qui va vous accompagner… Pour se réassurer dans ce choix du professionnel, et compte tenu que tout dépend de l’humain, de notre interlocuteur, il est plus prudent de partir vers les réseaux de franchise. En effet il existe un cadre d’exercice de leur métier (consultable sur leur site) que le franchiseur doit faire respecter et qui constitue une première garantie.

De plus la notoriété nationale de l’enseigne est aussi un moyen de capter « plus » facilement des biens. Mais cette règle ne se suffit pas à elle-même, servez vous de votre relationnel pour trouver le bon professionnel : qui de votre famille, de vos amis, de vos relations de travail a vendu récemment et demandez lui un retour d’expérience.

En croisant ces critères, vous aurez les bonnes informations pour trouver celui qui va vous accompagner professionnellement dans votre projet de recherche du bien immobilier.

Pour financer l’achat du nouveau bien sans attendre d’avoir revendu votre première acquisition immobilière, vous allez faire la connaissance du prêt relais.

La première étape consiste à comprendre combien le banquier va vous prêter sur la valeur de votre bien immobilier. Le banquier peut à ce stade vous demander de fournir 2 ou 3 mandats auprès d’agences immobilières ou une expertise immobilière pour justifier du prix escompté.

Sur ce prix déterminé, il va appliquer une décote, généralement de 30%, pour calculer le montant du prêt relais maximum. Par exemple, si votre bien vaut 100 000€, votre prêt relais maximum sera de 70 000€. Cette décote est une sécurité pour vous, comme pour le banquier, car elle vous laisse une marge de manœuvre pour négocier à la baisse votre prix de vente, sans impact sur votre montage financier.

La deuxième étape est de comprendre comment vous allez rembourser votre prêt relais. Il s’agit d’un prêt in fine, c’est-à-dire que le capital est dû le jour de la vente du bien.

Dans mon exemple, les 100 000€ du prêt relais seront donc remboursés au banquier le jour de la vente de votre bien immobilier. Il reste à savoir comment vous allez payer les intérêts de ce prêt. Certaines banques les cumulent et vous les régler avec le capital le jour de la vente, d’autres vous les facturent mensuellement. La première version est plus confortable, car les intérêts du prêt relais ne viennent pas se cumuler avec la mensualité de votre prêt principal, celui qui vous permet de compléter financièrement l’achat du nouveau bien. La troisième étape concerne uniquement les propriétaires qui ont encore un prêt en cours sur le bien à vendre, objet du prêt relais. Il faut voir avec le banquier s’il peut solder le prêt en cours avec le prêt relais, ce qui éteint votre ancienne mensualité et laisse plus de place pour la nouvelle mensualité liée au nouveau bien acheté. C’est toujours plus de confort.

Le prêt relais est généralement prévu pour une durée de 2 ans maximum. Ce qui est une sécurité de plus, car si vous êtes trop pressé, le seul moyen de vendre plus vite, c’est de baisser le prix…

Souvent décrié pour son coût, le prêt relais a généralement mauvaise presse.

Quelques vérités à rétablir sur ce prêt :

– Son coût est facile à calculer, car c’est un prêt in fine, c’est-à-dire sans amortissement, donc pas besoin de calculette financière pour savoir combien votre prêt relais va vous coûter.

Toujours dans mon exemple de 100 000€ avec par exemple un taux à 4%, cela fait 4000€ par an. Soit un maximum de 8000€ sur 2 ans. Vous pouvez également le ramener au mois en divisant les 8000€ obtenus par 24, soit 333,33€ par mois d’utilisation du prêt relais.

Ces sommes sont à comparer à ce que vous couterait le fait d’attendre de vendre votre bien pour encaisser son prix de vente et trouver un nouveau bien soit un double déménagement, une prise de location le temps de la recherche et de la signature, les ouvertures de compteurs (électricité, eau…).…

– C’est dangereux. Le danger vient souvent du vendeur…Il ne faut pas essayer de surestimer la valeur de son bien à vendre. Un cela fausse le calcul du montant du prêt relais, deux, un bien qui n’est pas au prix sera beaucoup, beaucoup plus long à vendre, risquant de rendre les 2 ans maximum du prêt relais trop courts…

– En respectant les principes de prudence de base : être au juste prix, être diligent dans ces démarches de mise en vente et bien respecter les 3 étapes décrites ci-dessus, vous minimisez au maximum les risques liés au prêt relais.

Si vous êtes pressé ou que cet accompagnement par un professionnel vous intéresse, merci de vous rendre dans notre espace dédié à votre projet ici : mise en relation rapide et sécurisée