Enfin votre travail de recherche du bien immobilier a porté ses fruits, vos visites n’ont pas été un effort vain, vous avez trouvé le bien qui correspondait à vos aspirations, il s’agit souvent du meilleur compromis entre votre capacité d’emprunt, donc le prix et le bien de vos rêves.
Une fois trouvé, il faut officialiser juridiquement votre démarche : c’est la signature du compromis. Pour cette étape, vous devez vous préparer : pour la négociation du prix, devez vous passer par des offres d’achat écrites ? La signature du compromis se fait elle devant le notaire ou avec l’agent immobilier ? Existe-t-il des mentions légales à regarder de plus prêt ?
Avant la signature du compromis, vous pouvez passer par une étape de négociation du prix. Cette étape se fait parfois à distance ou par personne interposée, c’est le rôle notamment de l’agent immobilier de servir de négociateur entre les 2 parties. Le deuxième nom de l’agent immobilier est d’ailleurs négociateur immobilier.
Dans cette phase, il est parfois prudent d’officialiser sa démarche par la rédaction d’une offre d’achat.
Pourquoi prudent, vous êtes rarement seul dans cette démarche, d’autres acquéreurs potentiels « travaillent » peut être le vendeur pour arriver au juste prix.
Donc cette officialisation marque votre sérieux et votre engagement dans votre intention d’acheter le bien.
D’abord qu’est ce qu’une offre d’achat ? (source http://vosdroits.service-public.fr/F2753.xhtml)
L’offre d’achat ou « proposition d’achat » est écrite et contient généralement un prix inférieur ou identique à celui fixé par le vendeur, et un délai de validité souvent de 1 ou 2 semaines, au terme duquel l’offre devient caduque. Le vendeur est libre de refuser cette offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé, ou de faire une contre-proposition.
Ensuite est-ce engageant ? Si le vendeur accepte les conditions de l’offre, le candidat acquéreur est engagé. On considère en effet que dès l’instant qu’il y a accord sur « la chose et sur le prix », la vente est formée. Le candidat acquéreur ne peut alors librement renoncer à l’acquisition du bien sans engager sa responsabilité, et risquer de se voir réclamer des dommages et intérêts, à moins de faire valoir: une condition suspensive qui aurait été prévue dans l’offre, ou son droit de rétractation dont le délai est de 7 jours.
Attention : le candidat acquéreur qui formule une offre d’achat ne doit payer aucune somme d’argent au vendeur du bien immobilier.
Il n’y a pas de règle de principe sur ce sujet. Les compromis préparés par les agences, notamment par les franchises sont bien travaillés juridiquement et comportent tous les éléments nécessaires pour officialiser juridiquement votre accord sur le bien et le prix.
Par contre, lorsque la vente est plus compliquée : le couple vendeur est en instance de divorce, il existe une multiplicité de vendeurs liée par exemple à une succession, le morcellement parcellaire est compliqué dans le cadre d’un achat de terrain…
Mieux vaut être alors en face d’un homme de loi qui pourra vous prodiguer conseil et assistance juridique.
Il faut bien sûr rester attentif au prix et à la description du bien, les éléments écrits dans le compromis doivent correspondre en tout point à ce que vous avez visité et à la teneur de vos échanges avec le vendeur et l’agent immobilier.
Il est une partie du compromis qui est très importante en terme de protection de l’acquéreur, ce sont les conditions suspensives. Ce terme désigne la liste des évènements qui vous permettent de vous dégager du compromis sans pénalité financière, à charge pour vous de respecter les conditions de fond, de forme et de délai fixées par ces conditions suspensives.
La plus connue des conditions suspensives est celle liée à l’obtention du prêt immobilier. Cette condition suspensive permet au futur acquéreur d’un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente s’il n’obtient pas le prêt nécessaire à la réalisation de la vente.
Attention, il y a un formalisme à respecter en terme de délai. Dans la pratique, on laisse 45 jours à l’acquéreur pour lui permettre de réaliser toutes ses démarches et d’obtenir l’accord de la banque. Vous disposez donc de 45 jours pour faire savoir au vendeur si vous avez ou non obtenu vos prêts.
Sur ce point, soyez prudent lors de vos démarches auprès des banques, exigez bien une attestation de dépôt de prêt (attestation permettant de prouver que vous avez déposé des demandes de prêt auprès de plusieurs établissements), puis lors de la décision de la banque une attestation d’accord de prêt ou de refus de prêt le cas échéant.
Dans le cas malheureux du refus de prêt, faites la rédiger en respectant les termes du compromis quant aux durées de prêt, aux montants du prêt et de l’apport. Un vendeur ou un notaire pointilleux pourrait refuser la validité du refus de prêt s’il ne correspond pas aux valeurs indiquées dans le compromis.
Ce point nous amène à un deuxième conseil, lors de la rédaction des conditions suspensives, ne vous éloignez pas trop des standards bancaires, car plus vous serez loin de leurs standards, plus vous aurez du mal à avoir une décision d’octroi de prêt.
En effet, certains banquiers refuseront de monter le dossier, car vos critères de montage sont trop éloignés de ses critères d’acception. C’est pourquoi la connaissance de sa capacité d’emprunt est capitale dans vos recherches d’un bien immobilier et vous évitera de vous mettre vous même dans une impasse.
Si cette démarche vous intéresse, merci de vous rendre dans notre espace dédié à votre projet ici : mise en relation rapide et sécurisée. Les compromis contiennent également presque systématiquement les trois conditions suspensives générales suivantes : l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien ; la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ; la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.
Mais vous pouvez également de vous-même indiquer d’autres conditions suspensives dans votre compromis. Par exemple, si vous avez négocié la réalisation de travaux dans le bien, ces travaux peuvent être indiqués en conditions suspensives et alors la vente ne pourra pas avoir lieu tant que les travaux ne sont pas réalisés. C’est un point que l’on retrouve plus souvent dans le cas de l’achat de terrain avec la négociation des VRD (Viabilité et Réseaux Divers). Ces conditions sont alors rédigées pour tenir compte de situations ou négociations particulières.
Pour démontrer le caractère sérieux de votre engagement vis-à-vis du bien à acheter, il est d’usage que l’acheteur verse une somme au vendeur en contrepartie de l’engagement qu’il prend de son côté de vendre le bien.
Cette somme est versée à l’occasion de la signature du compromis, jamais avant. Cette somme varie entre 5 et 10% du prix du bien lors de la signature du compromis. Il n’existe pas à proprement parlé de seuil minimal et il arrive en cas de confiance mutuelle, que le vendeur accepte l’absence d’acompte.
Cette négociation est beaucoup moins facile en période de crise… En cas de versement et si l’acheteur se rétracte dans le délai de rétractation de sept jours, il récupère la somme versée dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de sa rétractation. Par ailleurs, si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu, cette somme est également restituée à l’acquéreur.
En revanche, s’il ne souhaite pas acheter pour d’autres raisons (tout bêtement le bien ne lui plaît plus, par exemple), il est prévu dans le compromis de vente que le vendeur est en droit de conserver cette somme.